楚文豪：養老地產商業模式與贏利模式設計

2016-11-08 09:11 來源：http://m.elinglong.com/ 閱讀：次

楚文豪先生

歐英明德高級合伙人、總經理

資深管理咨詢師、資深養老策劃師、資深內訓師

國家注冊管理咨詢師

被中國企業家聯合會譽為“最具影響力的管理咨詢專家”

商業模式與贏利模式的本質是交易結構的重構

Reconstruction of trading structure

談到養老地產必談商業模式與贏利模式，甚至是互聯網+時代的養老地產創新的問題，我想還是要回歸到本質去研究。

我們知道交易依然是現代市場經濟的基石，不管是大學教課書里的“business model”還是大家侃侃而談的“互聯網+”，其本質還是創新、創造或者促成交易的完成，是交易結構的重構。

按照傳統的思維，養老地產與普通的商業地產一樣，一次性重資產投資與未來持續經營性收益平衡很難把握，養老服務模式、標準、流程的不確定性更進一步加劇投資人對養老地產業的恐懼。

如何去破解養老地產的商業模式本質是要引入其它交易結構主體促成交易的完成？比如：

1、引入資產管理機構，承接重資產投入與持有，解決養老地產開發商短期資金壓力，優線化重資產與輕資產比例，通過引入專業運營機構快速解決養老服務交易；

2、引入證券公司幫助發行債券或者REITs，促成物業銷售或者養老服務的交易；

3、引入房屋中介機構，通過以房養老促成長者養老服務的交易；

4、引入產業投資基金股權投資，解決交錯平衡問題，促成物業銷售或者養老服務的交易。

商業模式與贏利模式設計的起點和落腳點是解決錢的問題

Solve the money problem

通過商業模式的研究，構建養老地產項目的贏利模式是開發商考慮的關鍵問題，以筆者從業經驗看，贏利體系構建依托以下四個維度：

1、泛資產證券化

主要包括政府PPP、國開行政策性貸款、資產管理公司股權投資、保險機構股權與債權投資、公募、私募、健康養老產業投資基金股權投資、Reits與服務信托、上市融資等形式。

政府PPP，通過政府投入或者購買與社會資本共建養老項目；通過國開行政策性貸款，獲取不高于項目總投資80%、周期30年的、低息政策性貸款；引入資產管理公司、保險機構、投資基金通過股權置換，獲取短期資金；通過不動產或者服務信托發行，回籠資金；通過資本市場，進入更便捷的資金平臺。

2、虛擬產品金融化

虛擬產品金融化體現在現代市場經濟契約精神，同時也體現了供需資源與金融融合的形式，更是資源優化配置的體現，合理、合法的使用金融理財產品，使得財務未來的運營收益在短期內有資金回攏，解決短期資金壓力。

虛擬產品的金融化主要有兩大類，一類是床卡捆綁，一類是床卡分離，前者是預收或者折扣產品，而后者是典型的金融理財產品，是老年服務業、老年金融業和老年地產業緊密結合的產物。

3、物業銷售

銷售與持有并存一直是養老地產常用的操作方法，部分產權式養老物業銷售，回攏資金是解決養老地產開發商資金壓力的最有效方式。要在政策上理解，產權式養老也是養老的一種業態，全持有并不是養老地產的唯一形式。

4、后期經營收益體系

后期經營性收益是養老產業常規的經營方式，也是養老產業要突破的關鍵點，是通過構建差異化的核心競爭能力、盈利性的服務產品體系，持續、穩定、健康的發展。

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