中國(guó)對(duì)德國(guó)的房地產(chǎn)投資升溫

準(zhǔn)備投資海外房地產(chǎn)時(shí)，還是主要考慮澳大利亞和加拿大嗎？隨著德國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，更多中國(guó)投資者正把目光投向德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

投資德國(guó)的“混凝土黃金”

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，亞洲投資者在德國(guó)的房地產(chǎn)投資額，在2013年底已達(dá)到12.7億美元，比2011年增長(zhǎng)了916%。《德國(guó)之聲》報(bào)道，根據(jù)中介公司Colliers International的數(shù)據(jù)，韓國(guó)目前是在德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資最多的國(guó)家，但中國(guó)投資者正日益活躍，2012到2014年期間的投資額達(dá)到3.55億歐元（約24.69億人民幣）。

（圖片：德國(guó)國(guó)家旅游局）

德國(guó)政府歷來(lái)將房屋作為基本的社會(huì)保障，給予了大量補(bǔ)貼，之前幾十年德國(guó)房?jī)r(jià)一直較低。但自歐債危機(jī)以來(lái)，歐元疲軟，德國(guó)經(jīng)濟(jì)卻保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)價(jià)格也相對(duì)便宜，吸引了很多國(guó)外資金。同時(shí)，存款、貸款利率的下調(diào)，讓存款成為一個(gè)收益較少的理財(cái)渠道，也讓貸款的成本更低，這促使更多的國(guó)內(nèi)居民開始了對(duì)房地產(chǎn)的投資。德國(guó)一家銀行的報(bào)告顯示，自從2010年以來(lái)，德國(guó)七個(gè)大城市的房地產(chǎn)價(jià)格以平均每年7%的速度上漲。《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，房地產(chǎn)正成為德國(guó)的“混凝土黃金。”

按投資的城市來(lái)看，仲量聯(lián)行表示，中國(guó)和韓國(guó)的投資者在過去三年間在德國(guó)進(jìn)行的房地產(chǎn)投資，27%投資在了柏林，23%在法蘭克福，9%在慕尼黑。

投資德國(guó)房地產(chǎn)的注意事項(xiàng)

德國(guó)的法律偏向?qū)ψ鈶舻谋Ｗo(hù)。《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道，二戰(zhàn)后德國(guó)物資匱乏，收入水平低，大多數(shù)人無(wú)力購(gòu)買房屋，因此政府修建了大量房屋出租。在德國(guó)，目前41%的居民仍然居住在出租房中。德國(guó)《民法》規(guī)定，“出租者無(wú)權(quán)將現(xiàn)有租戶趕走，租金上漲幅度3年內(nèi)不得超過20%上限。”如果投資者希望通過購(gòu)買房地產(chǎn)獲得出租收入，需要熟悉德國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)租戶的選擇也要更為謹(jǐn)慎。

考慮是否在德國(guó)購(gòu)買房地產(chǎn)，還要考慮交易過程中相對(duì)較高的公證費(fèi)用、登記費(fèi)用和地產(chǎn)購(gòu)置稅。根據(jù)Beiten Burkhardt律師事務(wù)所的報(bào)告，在商業(yè)性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，一般情況下，這包括約占房地產(chǎn)價(jià)款0.5%的登記費(fèi)用和1.5%的公證費(fèi)用。此外，大多數(shù)聯(lián)邦州的地產(chǎn)購(gòu)置稅為3.5%，柏林的稅率為4.5%。

一些投資者希望通過購(gòu)買德國(guó)的房地產(chǎn)移民德國(guó)。Beiten Burkhardt的報(bào)告顯示，購(gòu)買房地產(chǎn)并不能成為外國(guó)人獲得德國(guó)居留許可的理由。但為管理在德國(guó)的房地產(chǎn)或監(jiān)督其房地產(chǎn)投資，外國(guó)人可以根據(jù)德國(guó)《居留法》第6條，通過簡(jiǎn)易程序取得多次往返商務(wù)簽證。該簽證有效期最多為五年，前提條件是簽證持有人每半年內(nèi)不會(huì)在德國(guó)逗留三個(gè)月以上。此外，商業(yè)性投資者可以根據(jù)德國(guó)《雇傭條例》，通過簡(jiǎn)易程序?yàn)槠涓吖苋藛T取得以工作為目的居留許可，而不需經(jīng)德國(guó)聯(lián)邦勞工局事先同意。

如何購(gòu)買投資回報(bào)率高的德國(guó)“混凝土黃金”？中國(guó)投資者需要密切關(guān)注歐洲央行的最新經(jīng)濟(jì)舉措，以判斷德國(guó)的融資成本是否能保持在低位，以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫。此外，中國(guó)投資者還需要與熟悉當(dāng)?shù)胤�律法�?guī)的專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，在一個(gè)著重保護(hù)租客利益的房地產(chǎn)市場(chǎng)中降低自己的投資運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。