文/向鋒(中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)文化地產(chǎn)委員會(huì)副秘書長(zhǎng))

 

新經(jīng)濟(jì)如波濤洶涌撲面而來(lái)，什么新零售、分享經(jīng)濟(jì)、協(xié)同理論、生態(tài)圈等等，在商業(yè)模式如此繽紛多彩綻放的今天，我們?nèi)绾卫斫庑陆?jīng)濟(jì)、新商業(yè)創(chuàng)新的脈絡(luò)。

 

“商業(yè)模式”就如同一萬(wàn)個(gè)人眼中就有一萬(wàn)個(gè)哈姆雷特，每個(gè)人對(duì)此都有不同的理解。縱觀中華文明的商業(yè)史，《貨殖列傳》中就有最早的商業(yè)記載：“貨殖”是指謀求“滋生資貨財(cái)利”以致富，即利用貨物的生產(chǎn)與交換，進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，從中生財(cái)求利。簡(jiǎn)單化理解就是公司通過(guò)什么途徑或方式來(lái)賺錢。天下熙熙，皆為利來(lái);天下攘攘，皆為利往。我們從歷史原點(diǎn)，找到商業(yè)本源。中國(guó)商業(yè)史，就是通過(guò)商品買賣獲利，以讓渡商品所有權(quán)獲得利潤(rùn)的交易過(guò)程。

 

 從“所有權(quán)結(jié)構(gòu)分層”視角解讀“新經(jīng)濟(jì)”趨勢(shì)

何謂所有權(quán)結(jié)構(gòu)分層：就是基于“所有權(quán)”權(quán)益的解構(gòu)，將所有權(quán)人對(duì)物的權(quán)利分解為占有、使用、收益、處分四個(gè)單項(xiàng)權(quán)益。而所有權(quán)人擁有“天然”的物權(quán)，形成自物權(quán)。通過(guò)所有權(quán)單項(xiàng)權(quán)益的排列組合，形成的交易模式，就是我們用所有權(quán)結(jié)構(gòu)分層創(chuàng)新商業(yè)模式的理論根基。

 

當(dāng)然，除了自物權(quán)外，非所有權(quán)人形成的權(quán)利主體直接對(duì)物進(jìn)行支配而享有利益的權(quán)利，我們稱之為他物權(quán)。應(yīng)該說(shuō)，他物權(quán)來(lái)自所有權(quán)人的授權(quán)或者由權(quán)利讓渡而形成。對(duì)他物權(quán)的“再”交易，形成了所有權(quán)結(jié)構(gòu)分層理論的延伸。

 

目前他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)原則上只含有占用、使用、收益三項(xiàng)權(quán)利。而擔(dān)保物權(quán)擁有抵押、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)三項(xiàng)權(quán)利。基于這些權(quán)屬組合的商業(yè)模式進(jìn)行再設(shè)計(jì)將是未來(lái)主流發(fā)展的商業(yè)模式。未來(lái)，我們?cè)诒P活存量資源，提升資源效率上，應(yīng)更多倡導(dǎo)“他物權(quán)”的模式創(chuàng)新，讓資產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)，讓產(chǎn)品、服務(wù)更趨向“零”邊際成本。

 

在現(xiàn)實(shí)商業(yè)案例中，這類模式比比皆是：

 

房屋出租模式：住宅出租(不讓轉(zhuǎn)租)是占用權(quán)和使用權(quán)交易。商鋪出租是占用、使用、收益權(quán)三項(xiàng)權(quán)益交易。

 

共享單車模式：所有權(quán)人(自物權(quán))通過(guò)出讓時(shí)間段的占有權(quán)、使用權(quán)獲取收益的模式。

 

滴滴模式：權(quán)利主體(他物權(quán))通過(guò)對(duì)運(yùn)營(yíng)資源(人、車)的支配，獲取收益的模式。但權(quán)利主體本身不是所有權(quán)人(自物權(quán))，對(duì)運(yùn)營(yíng)資源支配依托契約。支配權(quán)權(quán)力基礎(chǔ)在于他物權(quán)之用益物權(quán)。

 

養(yǎng)老倒按揭模式：也稱“反向住房抵押貸款”。是指房屋所有者，把房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估后，評(píng)估房屋遠(yuǎn)期價(jià)值，給予房主每月固定的錢，房主繼續(xù)獲得該房屋占有、使用、收益權(quán)，一直延續(xù)到房主去世;當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。

 

PPP特許經(jīng)營(yíng)模式：政府讓渡部分權(quán)益模式(運(yùn)營(yíng)權(quán)、收益權(quán))獲取資源、資本的方式。

 

 創(chuàng)新“源代碼”革新商業(yè)模式
 

我們認(rèn)為所有權(quán)結(jié)構(gòu)分層理論，是未來(lái)創(chuàng)新的“源代碼”，通過(guò)交易標(biāo)的物權(quán)的權(quán)屬交易對(duì)商業(yè)模式變革具有變革性意義：

 

它改變了過(guò)往商業(yè)史以自物權(quán)交易為基礎(chǔ)的模式，建立了他物權(quán)為基礎(chǔ)的交易結(jié)構(gòu)模式。它的理論應(yīng)用不是否定所有權(quán)交易結(jié)構(gòu)，而是豐富之，它實(shí)現(xiàn)了資源利用和效率提升，有利于存量資源釋放和流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)“零”邊際社會(huì)。

 

它對(duì)創(chuàng)新商業(yè)模式，特別基于底層交易架構(gòu)的創(chuàng)新和應(yīng)用層面商業(yè)模式多樣化意義重大。它促進(jìn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)主體在未來(lái)模式創(chuàng)新過(guò)程中，理清底層交易結(jié)構(gòu)，使模式創(chuàng)新由混沌到清晰。

 

它使商業(yè)模式更具彈性，交易模式形成多主體結(jié)構(gòu)，由原來(lái)單一權(quán)利主體封閉式運(yùn)作向開放系統(tǒng)運(yùn)作發(fā)展，有利于資源有效最優(yōu)的配置。

 

它引導(dǎo)全新商業(yè)思維模式創(chuàng)建：基于商品或服務(wù)的非全權(quán)交易模式，意味著不同參與主體在交易后形成一榮俱榮，一損俱損得聯(lián)結(jié)體系，協(xié)同和利他共贏的新思維需要構(gòu)建。

 

它從新角度再定義“輕資產(chǎn)模式”： 所有權(quán)結(jié)構(gòu)分層后，交易價(jià)格基于所有權(quán)“價(jià)值”要少，形成輕資產(chǎn)模式。“輕”資產(chǎn)模式是相對(duì)所有權(quán)的“重”而來(lái)。如果我們把所有權(quán)交易稱之為重資產(chǎn)模式，那么，結(jié)構(gòu)分層后的非全權(quán)交易就是相對(duì)的輕資產(chǎn)模式。

 

總之，所有權(quán)結(jié)構(gòu)分層改變交易模式和交易結(jié)構(gòu)，從“貨殖列傳”中闡述的“你的”“我的”的趨利交易，向未來(lái)“權(quán)益共享”“利潤(rùn)分享”“利他共贏”的全新商業(yè)理性為主導(dǎo)的模式迭代和發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和繁榮，整個(gè)社會(huì)商業(yè)體系終將從增量開發(fā)為主導(dǎo)的模式向盤活存量為主導(dǎo)的模式演進(jìn)。所有權(quán)結(jié)構(gòu)分層，不僅是一個(gè)理論體系，更是可以改變?nèi)�球商業(yè)模式的一道待完成的命題。

 

文章來(lái)源自《城市開發(fā)》雜志