本文作者：經濟學家圈_Lucy

 

4月5日京津冀協同發展專家咨詢委員會副組長鄔賀銓做客人民網直播時指出，國家將在雄安新區試點全新的房地產改革，找出一條能夠發展房地產，又能夠控制房價，保證更多需要有住房的人有房住，一條適合創業者、城市經濟發展的房地產改革新道路。

 

 

據鄔賀銓表示，我國的房地產模式除了傳統模式外，實際上還有很多思路。比如像新加坡，一些土地由政府直接管理、直接建設，再通過廉租房、公租房讓需要住房的人來住。雄安新區，要在市場機制正常發揮作用的情況下，防止雄安新區房價過快上漲，國家應建設廉租房、公租房等惠民政策，使年輕創業者有房可住，保障投資熱情。

 

說到新加坡模式，新加坡在經濟學人智庫(EIU)《全球生活成本報告》里連續第四年被評為“全球生活成本最高的城市”，作為“全球生活成本最高的城市”，其居民的房屋擁有率也在近四年一直穩定在90%以上。新加坡究竟是怎么做到“居者有其屋”的？雄安新區學習新加坡的道路上又會有什么障礙？

 

 一、

 

新加坡面積只有700多平方公里，人口超過500萬，其組屋制度始于1960年。當時，新加坡剛剛擺脫英國殖民地的身份，整個社會發展落后，政府財力有限，民眾住房條件差。國父李光耀從解決住房問題、團結國民、增加歸屬感的角度提出“居者有其屋”的口號。經過40多年的努力，組屋覆蓋人群由1959年的8.8%提高到2010年的80%，其中95%的人擁有他們居住的組屋。2008年，新加坡“居者有其屋”計劃獲得聯合國公共服務獎。

 

新加坡組屋常常被中國人理解為“經濟適用房”、“廉租房”或“公租房”。這些名稱都有失偏頗。

 

世界上大多數城市公共住房只為少數低收入家庭興建，或者作為社會福利的一部分提供給城市貧民和弱勢群體。新加坡組屋制的獨到之處在于它的目標群體是社會絕大多數的人，并非社會下層。同時，組屋從一開始就承擔不同的經濟和社會目的，且政府經常積極干預，使得市場力與政府的引導同時作用，以達到讓人民“居者有其屋”的目的。

 

新加坡建屋發展局（HDB）成立于1960年，是新加坡組屋唯一的提供商。其在新加坡建國初期的使命是盡可能短的時間內為低收入群體提供低成本公共住房，以緩解新生國家面臨的人口劇增、失業率高、住房短缺等等問題。在這個階段，組屋和中國專為低收入群體修建的房屋比較類似。

 

隨著國家建設漸漸走上正規，新加坡公共住房的發展目標也隨之變化，變為：為買不起房但渴望擁有住房的人提供高質量的住房和良好的居住環境。于是，在1964年，建屋局推出了居民購房計劃。政府組屋并不永久地出讓所有權，而是99年的租用所有權。與此同時，新加坡政府發現很多人不買房的原因是因為資金不足，所以又在1968年創造性地允許民眾用中央公積金來支付房款。新加坡為了鼓勵儲蓄和維持國家穩定，有非常高的公積金額度。多數家庭在每月可支配收入不減少的情況下，可以用公積金買得起房。

 

另外，政府也通過不同戶型的交叉補助來完成一些宏觀上減少貧富差距的措施。例如，低收入家庭購買的小面積公寓能獲得更高的補助。新加坡也通過房屋分配的優先順序來反映國家政策走向。例如，35歲以下的單身者不得購買組屋，是鼓勵人們結婚。而子女的住房靠近父母的住房則能享受更多補貼，這樣在思想較西化的新加坡能鼓勵子女多照顧父母。當然，想要購買住房還要滿足一些基本條件，如：新加坡國籍、名下沒有其他房產、家庭收入低于建屋局規定的數目等等。

 

上世紀60年代，只有收入低于1000新元的家庭才能買組屋。而隨著新加坡經濟的騰飛與人們需求的變化，公共住房項目修建了更大面積、更多房間的組屋來滿足中等收入階層的需要。

 

新加坡建屋局以優惠的利率向購買者提供住房貸款。購房者在首次買房時，可申請低息按揭貸款，最長可25年還清。比銀行好得多的是，建屋局是政府機構，本來的目的就不是盈利，而是盡量幫更多人買房。所以建屋局不會根據償債期限的長短調高貸款利息，也不審查貸款人的信用級別和限制購房者的住房補助貸款。

 

退出機制對于保障分配公平至關重要。新加坡政府規定，一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新房子，舊組屋必須退出來，以防有人投機占有。對于弄虛作假騙購騙租者，當事人將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監禁，或者兩者兼施。新加坡的組屋是可以出售的，怎樣出售有嚴格的規定。建屋局會定期對組屋進行維修，保障其居住的舒適性。 

 

二、

 

眾所周知，中國的公積金制度就是從新加坡學回來的，可是該制度移植到中國之后就變了味。主要面臨管理體制不順、責任不清、監管不到位等問題。新加坡作為一個城市的經驗，用在幅員遼闊、國情復雜的中國大地上就水土不服。那么如果是一個城市的經驗來給一個新城市呢？例如，雄安新區。

 

目前一般認為雄安新區的一些劣勢是：

 

第一，沒有悠久的歷史文化沉淀和沒有厚實的經濟工業基礎。反觀深圳和上海浦東新區，都有著得天獨厚的經濟區位優勢和雄厚的歷史文化積累。

 

第二，北京的央企、高校、政府機關等優質資源不會那么輕易就搬遷的，會有種種的利益考究甚至斗爭，北京的大城市病不是那么好治的。而雄安新區能否吸引其他外地乃至國外的人才、企業、資金也是一個問題，光吸引炒房客是不行的。

 

第三，雄安新區的雄起需要長期的重視、投入，這也是很大的考驗。曹妃甸新區便是前車之鑒，它當年也是河北一號工程，可如今淪為“空城”。

 

巧的是，這些劣勢恰好也是當年剛剛擺脫殖民地身份，又被馬來西亞一腳踢開的新加坡在建國初期所面臨的問題。他們所面臨的問題還復雜得多，例如被馬來西亞和印尼這兩個充滿敵意的大國包圍、自身沒有自然資源等等。

 

新加坡之所以能夠在這么惡劣的情況下殺出一條血路，說到底靠的還是廉潔高效和高瞻遠矚的政府，和以李光耀為代表的第一代政治家。

 

 

雄安新區被黨中央定性為“千年大計”，其受重視程度自不必言，又毗鄰首都，占盡了天時地利人和。這一次雄安新區從一個城市的層面，學習新加坡作為一個城市的住房建設經驗，也算是為中國房地產死局企圖尋找一條出路。不過是否能學到家，不走樣，現在還很難說。

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